Imobiliário, uma classe à parte

O imobiliário assume-se cada vez mais como uma classe de ativos que compete diretamente com outras classes de ativos, designadamente com as mais tradicionais como as ações e as obrigações.

Contudo, o retorno baixo das obrigações e a elevada volatilidade das ações tem levado muitos investidores, principalmente os institucionais, a olharem para o real-estate como uma verdadeira classe de ativos a considerar nas suas decisões de investimento. Por um lado temos os investidores tradicionais, de que são exemplo os fundos de pensões, que continuam a procurar o imobiliário como uma forma de alinharem as suas responsabilidades com as caraterísticas de geração de retorno regular por via das rendas. Por outro lado temos os investidores mais oportunistas, onde cabem as private equity, que têm um horizonte temporal mais curto e que procuram sobretudo retorno dos seus investimentos por via das valorizações de capital através de estratégias de value enhancement.

O imobiliário tem esta capacidade de agregar perfis totalmente diferentes de investidores uma vez que tem características de ambas das classes mais populares de ativos, as obrigações e as ações: o cupão das obrigações tem um paralelismo claro com as rendas dos imóveis e os ganhos de capitais procurados por quem investe em ações tem também paralelismo na componente de valorização dos imóveis. 

De acordo com dados do IPD de 2013, o retorno total dos últimos 10 anos no imobiliário em Portugal é superior ao retorno das obrigações e das ações, o que de facto deve fazer refletir os investidores. Obviamente que todas as classes de ativos têm as suas vantagens e as suas desvantagens e no caso concreto do imobiliário a liquidez ou a falta dela continua a condicionar a decisão dos investidores, especialmente quando o investimento não é feito em ativos ou localizações prime. 

Contudo e sem entrar em considerações fiscais, diria que o facto de um ativo imobiliário ter algo “real” e muito óbvio por trás, quer seja um edifício de escritórios, quer seja um centro comercial, tem muitas vantagens face à complexidade (e obscuridade) de um investimento numa empresa, quer seja na sua dívida, quer seja no seu capital. Um ativo imobiliário é relativamente simples: gera rendas, necessita de um orçamento de funcionamento, paga impostos, paga financiamento (se tiver) e no fim dá um retorno. Uma empresa é algo muito mais complexo, ao qual acrescem ainda externalidades difíceis de controlar pelos investidores, designadamente investimentos em dívida de outras empresas, políticas de dividendos pouco claras ou simples más práticas de governance da gestão das empresas, entre muitos outros fatores. 

O investimento em imobiliário tem outra vantagem, que é o facto de existirem empresas experientes e há muito tempo presentes no mercado, como a CBRE, que gerem estes ativos em total transparência para os investidores, beneficiando estes de todas as vantagens que só um ativo imobiliário pode proporcionar.

Por Luís Teodoro, Diretor de Gestão de Ativos Imobiliários da CBRE / OJE