Vale a pena investir em imobiliário?

Há quem diga que as yields em Portugal estão muito elevadas. Será assim? As prime gross yields podem traduzir-se em taxas de rendibilidade mínimas exigíveis pelo investidor para efetuar determinada aquisição de um ativo imobiliário nobre, ou de referência, face às alternativas de investimento. Ao estarem elevadas traduzem o facto de que os investidores associam um elevado grau de risco a esse ativo, exigindo assim um elevado "prémio" para o seu capital ditando assim um menor valor de aquisição potencial. Dito de outra forma, para conseguir um elevado retorno desse imóvel a prazo, face aos rendimentos previstos, o preço de aquisição terá que ser relativamente baixo. Elevadas yields implicam assim baixos valores de transação.

Após anos de excesso de liquidez no mercado a crise financeira iniciada em 2008 e a descida do rating da república para 'lixo' ditaram urna brusca subida das yields para níveis não observados no período pós adesão ao euro. Durante os anos recentes mantiveram-se elevadas tendo talvez atingido o seu pico em 2012. Nesse período onde se observou muito fraca liquidez no mercado de investimento as taxas de rendibilidade brutas exigíveis atingiram em Lisboa os 8,25% para escritórios no centro de negócios e cerca de 7,5% para lojas de referência na avenida da Liberdade e Chiado. Em localizações menos centrais ou ativos com menor liquidez (caso dos escritórios na Boavista-Porto ou do segmento de armazéns e logística nas duas principais áreas metropolitanas) o prémio de risco subiu em flecha aproximando as yields dos 10%, ou mesmo mais, em alguns casos.

Mas se as taxas de juro das obrigações da dívida soberana já encetaram um movimento progressivo de descida indiciando um menor nível de risco do país (e do sector financeiro) porque não descem em igual proporção as yields na maioria dos segmentos? Em primeiro lugar porque após a crise financeira muitos investidores evitam agora o sector imobiliário. Além disso o financiamento bancário continua escasso dificultando as transações e comprimindo a liquidez. Em paralelo as rendas têm vindo globalmente a cair e as taxas de desocupação a aumentarem afetando assim o rendimento potencial dos ativos no mercado.

Por último, os contratos de arrendamento são tendencialmente de menor duração em função ou da maior liberalização do mercado e maior poder negocial dos inquilinos. Esta conjugação de fatores dita uma maior aceção do risco e urna menor propensão ao investimento. 

Por outro lado há que analisar a oferta. Quais os imóveis potencialmente no mercado? Sabemos que muitos pertencem a entidades financeiras, fundos de investimento, promotores e instituições, maioritariamente nacionais, que por razões de tesouraria, solvabilidade ou necessidade de encaixe financeiro pretendem alienar parte dos seus ativos. Muitos terão sido duramente atingidos pela crise mas, salvo pontuais exceções não pretendem vender a "qualquer preço" ou assumir fortes menos-valias, até porque, de uma forma geral, esses ativos figuram no seu balanço, a elevados valores. 

Durante vários trimestres a procura potencial, procurando valores de aquisição baixos, não encontrou a oferta e o mercado de investimento quase estagnou. Mas o 'jogo' imobiliário joga-se a longo prazo e transações recentes mostram que investidores institucionais, alguns deles estrangeiros já se dispõem a investir em imóveis bem localizados e com contratos de arrendamento longos tomados por empresas sólidas. Recentes aquisições de edifícios de escritórios no Parque das Nações e avenida da Liberdade assim o evidenciam. 

Se as yields permanecem altas, os preços permanecem baixos. Uma análise comparativa com outros mercados de maior dimensão como Londres ou Paris mostra que o diferencial se alargou muito significativamente nos últimos anos. Os anos da crise foram aliás profícuos para essas duas capitais que servem de refúgio para os investidores. No West End Londrino as prime yields de escritórios rondam atualmente os 3,75% e em Lisboa centro, o seu dobro, ou seja 7.5%. No entanto, em Madrid já se nota uma certa compressão das yields diminuindo o diferencial para outras capitais europeias . 

Será então expectável uma certa compressão adicional das yields em solo nacional? Certamente que sim, se a conjuntura económica mais favorável se concretizar, sobretudo nas localizações centrais e em ativos com maior liquidez. Se o rating da república subir as taxas de rendibilidade exigíveis sofrerão, com certeza, da uma forte compressão. Boas oportunidades, a preços acessíveis, podem então estar latentes para os players que detenham quer a necessária liquidez quer uma estratégia a longo prazo. Porém as localizações periféricas e os imóveis sem rendimento assegurado deverão continuar muito pouco atrativas e com fraca probabilidade de venda. Além disso não se preveem aumentos de rendas, mas antes um contínuo ajustamento das mesmas à procura, que deverá continuar escassa a curto prazo apenas melhorando com um crescimento económico mais pujante.

Nesse sentido, oportunidade e ameaça deverão coexistir no mercado imobiliário nos próximos anos. 

MBA, Especialista em análise de mercado, research e avaliações

Fonte: Expresso