A remuneração do profissional de mediação imobiliária

A mediação imobiliária é uma atividade regulada em Portugal pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, diploma que concretiza neste setor de atividade a disciplina normativa da Diretiva 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno. A mediação imobiliária é definida pela lei (artigo 2º/1) como a “…procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.

Importa abordar uma das componentes essenciais dos contratos de mediação imobiliária: a remuneração da atividade. E aqui levantam-se várias questões: Quem tem direito à remuneração? Quando é nasce o direito à remuneração? Existem limites à remuneração das partes no âmbito da sua liberdade contratual? Esse direito termina com o fim do contrato de mediação?

Poderemos dizer ab initio que a mediação imobiliária é uma atividade sempre onerosa, constando expressamente do contrato a remuneração acordada, sob pena de nulidade – alínea b) do nº 2 e nº 5 do artigo 16º da Lei n.º 15/2013. A remuneração é por força da lei um elemento essencial e não uma mera possibilidade na discricionariedade das partes.

Quando é que nasce o direito à remuneração? Este resulta da prestação de serviços de mediação imobiliária que, nos termos do artigo 19/1º, com “a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato – promessa”. A situação será diferente quando se esteja perante um contrato de mediação em regime de exclusividade, e o negócio não se concretize por “causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”. Assim, e numa situação de contrato de mediação simples (sem exclusividade) é exigível não só a conclusão do negócio como a sua perfeição. Um contrato que se venha a verificar nulo não gera para o mediador o direito à remuneração.

Assim, para a mediadora obter a remuneração não basta o empenho na atividade de angariação pois se o negócio não vier a concluir-se…. não há lugar a nenhum proveito! É, portanto, como referido de forma eloquente no acórdão do STJ de 03/04/2008, “…uma fatalidade com que as empresas de mediação, que são comerciantes, que exercem uma atividade comercial numa economia de mercado têm de viver e é nesse pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco normal, a álea que é inerente a essa atividade”.

Outra questão importante é saber quem paga a remuneração da mediadora? Em primeira linha é quem com esta celebrou o contrato de mediação imobiliária. Contudo, pode o cliente da mediadora ter acordado com o comprador do imóvel ou arrendatário outro formato onde aquele assume a obrigação de remunerar a mediadora. Esta assunção da dívida é admissível nos termos do artigo 595º do Código Civil. Nestes casos, e para a assunção da dívida se concretizar terá sempre de haver uma aceitação expressa por parte da empresa mediadora (595/2º do Código Civil). De referir também que quem paga a comissão da mediadora não é necessariamente o proprietário/senhorio do imóvel… mas quem efetivamente celebrou o contrato.

Um contrato de mediação em regime de exclusividade gera sempre, quando concluído o negócio, obrigação de remunerar? A questão da relação da causalidade entre a atividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do negócio é uma das mais controvertidas na doutrina e na jurisprudência. Tendencialmente, nos contratos com exclusividade, existe uma presunção de que a atividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre comprador e vendedor facilitando “a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis”. Contudo, quando este contrato é celebrado depois de cessar a mediação o contributo do contributo da mediadora não goza de uma presunção de facto.

Por último, importa referir que não nasce o direito à remuneração para a mediadora, mesmo que em regime de exclusividade, quando o interessado encontre comprador sem intervenção desta ou empresa concorrente (em violação do contrato de mediação), salvo compromisso contratual de exclusividade absoluta. Por força do princípio da autonomia privada o impedimento do interessado é apenas de contratar com outra empresa mediadora a promoção do negócio desejado durante aquele período de exclusividade, mas já outrossim com total liberdade para de per se encontrar uma contraparte idónea para o negócio pretendido.

artigo de Manuel Alexandre Henriques, Advogado publicado na Vida Económica