Para dar resposta à crescente apetência dos investidores institucionais por ativos de alojamento de estudantes na Europa Continental, a JLL lançou recentemente o relatório Residências de Estudantes na Europa 2017, em que evidencia as principais tendências a que os investidores devem estar atentos e identifica os seis mercados europeus onde este setor deverá registar um crescimento significativo e sustentado: França, Alemanha, Irlanda, Itália, Holanda e Espanha.
A análise realizada pela JLL Portugal ao mercado nacional de residências de estudantes, revela que os estudantes estrangeiros são o principal target deste tipo de alojamento. O número de estudantes estrangeiros no nosso país tem crescido consideravelmente desde 2011, atingindo os 37.990 alunos no ano letivo 2015/2016, equivalentes a 11% da população estudantil em Portugal. 42% dos estudantes estrangeiros estão em Lisboa e 17% no Porto, enquanto os estudantes de países lusófonos dominam entre os estrangeiros (50%), mas há tendência para uma maior diversificação de nacionalidades.
Por outro lado, o stock de residências modernas é ainda residual, pois a grande parte da oferta de alojamento para estudantes é operada através de apartamentos privados, muitas vezes em regime informal e com baixa qualidade, ou equipamentos públicos, bastante obsoletos e desconfortáveis. A oferta qualificada de residências universitárias em Lisboa e no Porto aposta em quartos com casa de banho privativa, mobiliário moderno e alguns com kitchenette, com valências como salas de jogos e convívio, lavandaria, ginásio e bastantes espaços exteriores.
Os valores das rendas variam entre os 350 e os 600 € mensais por quarto, com as unidades existentes em Lisboa e no Porto a revelarem uma elevada procura, com taxas de ocupação altas e rapidez na absorção dos quartos.
Os eixos do Saldanha, da Almirante Reis e o Bairro Alto em Lisboa são as zonas de maior procura. Lisboa apresenta uma capacidade atual superior a 300 estudantes distribuídos por 6 residências, estando já identificados no pipeline dois novos equipamentos e esperando-se o surgimento de vários projetos nos próximos 2 anos.
No Porto, o stock atual é de apenas uma residência com capacidade para 195 alunos e em pipeline estão duas novas residências. As zonas da Baixa e de Paranhos são as mais pretendidas para este tipo de alojamento.
De acordo com Maria Empis, Diretora de Consultoria e Research da JLL, “Portugal não é exceção a esta dinâmica europeia que tem transformado um nicho até há pouco negligenciado, num mercado vibrante e profissionalizado. Há cada vez mais procura por este tipo de alojamento em Portugal, devido ao aumento do número de estudantes estrangeiros, que são atraídos pelo ensino universitário português, mas também pela reconhecida qualidade de vida que o nosso país proporciona. O mercado ainda tem pouca escala, mas cresceu bastante no último ano e a oferta existente, que é predominantemente promovida por portugueses, reflete em muito o que de melhor se faz lá fora”.
“Acreditamos, por isso, que Portugal vai acompanhar esta tendência europeia e que este é um setor de grande potencial de crescimento, pois além das boas perspetivas para a evolução da procura de estudantes, diversos investidores estrangeiros e grandes operadores neste mercado já estão a incluir o mercado português nas suas estratégias de expansão de curto prazo. E além de Lisboa, que é o mercado mais desenvolvido por ter o maior número de estudantes, são cada vez mais os investidores interessados nos mercados de Coimbra e Porto”, acrescenta.
Principais tendências
Os mercados onde as residências de estudantes estão a emergir como classe de ativos de investimento são muito procurados: Os fundos institucionais, o capital privado e os operadores estabelecidos - quer internacionais quer domésticos – têm um elevado apetite por novos portefólios em novos mercados. A JLL estima que existam atualmente entre €4 a €5 mil milhões de capitais disponíveis em busca de stock de residências de estudantes na Europa. Ao mesmo tempo, o número de cursos lecionados em inglês em mercados europeus onde esta não é a língua oficial disparou, com uma oferta de mais de 6000 cursos (há 10 anos eram 500). As universidades europeias estão bem posicionadas para conquistar maior quota de mercado dos estudantes estrangeiros, atualmente dominado pelos Estados Unidos e Reino Unido.
O rápido aumento da população estudantil que exige alojamento de maior qualidade vai gerar mais competição: O número de estudantes estrangeiros deverá atingir os 7 milhões em 2020, comparando com os 4,1 milhões registados em 2014, e as suas expetativas quanto ao alojamento subiram bastante. As universidades europeias devem ter em conta a necessidade de construir alojamentos específicos e modernos se querem ser competitivas globalmente.
Elevado potencial de crescimento com risco reduzido: O stock de residências de estudantes tem quase sempre a classificação de residencial nas cidades europeias chave. Consequentemente, as yields estão em linha com os mercados residenciais mais consolidados, permitindo aos investidores um risco mais baixo, sem sacrificar o crescimento.
A Europa oferece um mosaico de oportunidades: A tendência de crescimento deste setor é clara, mas os mercados estão em fases de maturidade diferentes e os seus ritmos de evolução também são distintos. Em mercados como a Irlanda, Espanha e Alemanha, a falta de oferta é o principal motor para investir. Na França e na Holanda, o crescimento é sustentando pela forte procura dos estudantes.
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