24 janeiro 2017

Alojamento local. Há quem tenha de esperar 18 anos para ter lucro


Para muitos é visto como a galinha dos ovos de ouro, mas a baixa rentabilidade, em alguns casos, nem sempre compensa os riscos, e há quem nunca recupere o valor investido. O negócio do arrendamento local (AL) parece estar na moda e é apresentado por muitos como a galinha de ovos de ouro. E os números falam por si. De acordo com os últimos dados divulgados pela Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), Portugal foi o segundo país que mais viu o seu turismo contribuir para o produto interno bruto (PIB), cerca de 9%. Mas apesar de parecer uma ideia tentadora, é uma atividade que não compensa para todos.


A “Proteste” fez as contas para saber se é um negócio que compensa ou não. Calculou a taxa de rentabilidade para projetos em Lisboa e no Porto por um período de 15 anos – no final desse prazo, o imóvel seria vendido pelo mesmo preço da compra – e o ano em que se atingiria o lucro para o investimento, e os resultados a que chegou não foram animadores. “A média do rendimento anual obtido em todos os cenários que construímos resultou em 6.051 € anuais, ou seja, 504 €/mês, o que é claramente insuficiente”, salienta.

Ainda assim, mesmo para quem pretenda avançar com o investimento apesar do cenário desanimador, a revista conclui que só se verá lucro ao fim de 18 anos. “Isso no mínimo, porque o cenário pode ser ainda mais catastrófico e não se recuperar o capital investido”, alerta.

Mas o que deve fazer? Em primeiro lugar deve analisar as vantagens aparentes deste negócio, isto é, a potencial maximização da ocupação a preços elevados, enquanto reduz, por outro lado, a hipótese que exista de litígios com os moradores em comparação com o arrendamento tradicional. A partir daí deverá questionar-se se “está disposto a dedicar-se de corpo e alma a este negócio”, salienta a revista.

E a explicação é simples: esta atividade implica uma elevada disponibilidade de tempo, uma vez que tem de receber os turistas, encaminhá-los e gerir os imóveis. Ao mesmo tempo, obriga a estudar a concorrência e a adaptar o preço à procura, além de ter de cumprir os requisitos legais para não ter de pagar coimas.

“Em média, no período de 2013 a 2015, o número de registos de alojamento locais cresceu 76% – como tal, há muita concorrência. E mesmo que transfira a gestão do arrendamento do seu imóvel a terceiros, deve sempre fazer contas para ter uma ideia concreta dos custos e das receitas que terá ao longo do ano”, lembra a “Proteste”.

A par destes fatores, e para tomar uma decisão a longo prazo, tem de contar ainda com a incerteza fiscal. É o caso, por exemplo, da alteração da tributação sobre as receitas, que passou de 15 para 35%, assim como a instabilidade judicial. “É o caso da recente deliberação (maio de 2016) do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, que deu razão a uma assembleia de condóminos proibindo a prática de alojamento local numa fração, e que será um revés neste tipo de negócios, gerando incerteza na altura de investir”, alerta a publicação.

Cenários

Mas vamos a números. A revista criou três cenários. No otimista chegou à conclusão de que só era rentável investir em Lisboa. Ainda assim, é preciso esperar 18 anos para obter lucro, pois, a par destes gastos, há que contar com outros extras, nomeadamente o imposto municipal sobre imóveis e proteção civil, além dos gastos diários, como luz, água e seguro multirriscos, entre outros.

Mas o cenário é mais desanimador quando a “Proteste” faz uma simulação para as mesmas cidades, mas tendo em conta uma taxa de ocupação na ordem dos 40%, para o mesmo número de hospedes mas com um preço por noite mais baixo, com os valores a variarem entre os 68 e os 110 € para dois e quatro hóspedes em Lisboa e entre 63 e 98 € no Porto. Neste caso, a revista aconselha a não investir, face ao investimento que é exigido na compra do imóvel, nas obras e na mobília.


No cenário otimista a “Proteste” teve em conta uma taxa de ocupação de 50%. Este cenário incide sobre zonas turísticas com elevada procura em Lisboa e Porto. Definiu um preço médio anual de arrendamento com base nas tarifas consultadas na plataforma do airbnb para a zona, e os montantes cifram-se em 108 e 138 € dia para 2 e 4 hóspedes em Lisboa e 79 e 105 € dia para 2 e 4 hóspedes no Porto. Definiu ainda 4 montantes de investimento tendo em conta o número de hóspedes (2 ou 4). Para Lisboa os valores de investimento foram de 150 e 200 mil euros e para o Porto de 125 e 175 mil euros. Complementar à compra do imóvel, assumimos um valor de investimento inicial para mobilar a casa e efetuar obras. O valor máximo foi de 12.500 €para o imóvel de 200 mil euros, 10.000 euros para o de 150 mil e 175 mil euros e 8.000 € para a habitação de 125 mil euros. Na aquisição do imóvel foi tido em conta os seguintes impostos: IMT e imposto de selo e os registos do imóvel (350 €). Relativamente aos encargos correntes, aqueles que se repetem todos os anos, estimou-se 3.368 €: pacote de telecomunicações (360 €), água (384 €), gás (384 euros), eletricidade (480 €), seguro de multirriscos (100 €), valor do condomínio (360 €), limpeza e gastos com manutenção (1.300 €). Foi contemplado ainda variáveis como IMI e taxa de proteção civil. Assumiu-se o recurso às plataformas para publicitar o imóvel e consequentemente um custo médio de 8,6% sobre o valor do arrendamento.
Feitas as contas, neste cenário a “Proteste” conclui que se pode arriscar e investir neste negócio apenas em Lisboa.

No cenário conservador a “Proteste” teve em conta uma taxa de ocupação de 40%, apenas no distrito de Lisboa e do Porto em zonas com valores médios. Definiu-se um preço médio anual de arrendamento com base nas tarifas consultadas na plataforma do airbnb para ambas as zonas. Concretamente, os montantes cifram-se em 68 e 110 € dia para 2 e 4 hóspedes em Lisboa e 63 e 98 € dia para 2 e 4 hóspedes no Porto. Definiu-se 4 montantes de investimento tendo em conta o número de hóspedes (2 ou 4). Para Lisboa os montantes de investimento foram de 100 e 150 mil euros e para o Porto de 125 e 75 mil euros. Complementar à compra do imóvel, assumiu-se um valor de investimento inicial para mobilar a habitação e efetuar obras. O valor máximo foi de 10.000 euros para o imóvel de 150 mil euros, 7.500 € para 100 mil euros, 8.000 € para 125 mil euros e 6.000 € para o imóvel de 75 mil euros. Para os encargos correntes, tendo em conta o valor de impostos sobre água, eletricidade e gás bem como o cariz das restantes variáveis considerou-se o mesmo valor de 3.368 €. Assumiu-se o recurso às plataformas existentes para publicitar o imóvel e consequentemente um custo médio de 8,6% sobre o valor do arrendamento. Teve-se em conta o IMI e a taxa de proteção civil (em Lisboa). 
Feitas as contas, o conselho da “Proteste” é para não investir, pois o período para obter lucro é demasiado longo. Por outro lado, as rentabilidades obtidas estão abaixo do limite de 5% que se definiu como mínimo para o arrendamento.


No cenário pessimista a “Proteste” teve em conta uma taxa de ocupação de 25%. Este contempla zonas com menor procura. Definiu-se um preço médio anual de arrendamento com base numa estimativa que resultou da diferença entre os preços do cenário da zona otimista e do cenário da zona conservadora. Concretamente, 43 e 87 € por dia para 2 e 4 hóspedes em Lisboa e 50 e 91 € por dia para 2 e 4 hóspedes no Porto. Definiu-se 4 montantes de investimento tendo em conta o número de hóspedes (2 ou 4). Para Lisboa os montantes de investimento foram de 75 e 100 mil euros e para o Porto de 75 e 50 mil euros. Complementar à compra do imóvel, assumiu-se um valor de investimento inicial para mobilar a casa e efetuar obras. O valor máximo foi de 7.500 € para o investimento no imóvel de 100 mil euros, 5.000 e 6.000 € para 75 mil euros em Lisboa e Porto respetivamente. E para o imóvel de 50 mil euros atribuíram 4.000 €. Para os encargos correntes, tendo em conta o valor de impostos sobre água, eletricidade e gás bem como a especificidade das restantes variáveis consideraram o mesmo valor de 3.368 €. Foi assumido o recurso às plataformas existentes para publicitar o imóvel e consequentemente um custo médio de 8,6% sobre o valor do arrendamento. 
Conclusão: nunca invista em zonas cuja procura é baixa, assim como o preço que possa cobrar seja reduzido porque não irá obter retorno face aos custos que tem. Neste cenário poderá mesmo perder dinheiro, como acontece no caso de 2 hóspedes para Lisboa (-1,3%).

Já tem imóvel?

A verdade é que o cenário poderá mudar se já tiver um imóvel e, neste caso, não necessita de fazer um investimento na aquisição. E também aqui a “Proteste” fez as contas. Considerando um imóvel de 100 mil euros e a necessidade de investimento de 7.500 € em obras e mobiliário, assumindo custos correntes anuais de 3.400 €, uma taxa de ocupação na ordem dos 30%, um preço médio de 60 € por cada dia arrendado e recorrendo a uma plataforma para colocar o anúncio, terá ao final do quarto ano um lucro de 3.030 €. “A taxa de rentabilidade ficaria em 2,2%. Este valor fica abaixo dos 5% que são considerados como rentabilidade mínima exigida para investir em arrendamento”, afirma.

E a revista deixa um recado: “Não deverá investir em alojamento local tendo em conta os baixos retornos obtidos e o elevado investimento. Não recorra a crédito bancário para entrar neste negócio”, conclui.

Mudanças à vista

Apesar de ser um negócio atrativo para muitos – até outubro deste ano, Portugal tinha 34 mil unidades de alojamento local, das quais apenas 23% estavam concentradas nos centros urbanos de Lisboa e Porto –, o governo está a fazer um levantamento das questões que existem sobre o alojamento local junto das autarquias e associações, e já prometeu para este ano alterações ao atual regime.

Recorde-se que os condomínios têm pedido que seja solicitada a sua autorização para que possa ser instalada no imóvel uma unidade de alojamento local. Embora o tema não seja consensual, isso poderá vir a criar entraves ao alojamento.

A Associação Nacional de Proprietários tem vindo a chamar a atenção para o facto de o alojamento local não ser habitação, mas sim uma forma de hotelaria. Como tal, deve ser visto “como uma atividade económica e, portanto, deve ser classificado como tal”.

Como criar o seu negócio

Registar
  • Constituir uma entidade coletiva ou equiparada (profissional liberal) para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento 
  • Registar o imóvel (apartamento, moradia ou estabelecimento de hospedagem) na câmara municipal onde este está localizado ou fazê-lo por via eletrónica no portal do cidadão 
  • Efetuar o registo do imóvel no Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local (RNAL) 
Dados a apresentar 
  • Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular ou identificação do código de acesso à certidão permanente do Registo Comercial, no caso de ser pessoa coletiva 
  • Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou da sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento, e que o mesmo respeita as normais legais e regulamentares aplicáveis 
  • Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa 
  • Cópia simples do contrato de arrendamento ou de outro título que legitime titular da exploração para o exercício da atividade
Obrigações 
  • Adquirir livro de reclamações 
  • Cumprir requisitos de segurança. Deve ter, por exemplo, um extintor e manta de incêndios para número de utentes inferior dez 
  • Adquirir placa exterior identificando o espaço como alojamento local 
Fonte: iOnline

0 comentários:

Enviar um comentário

Obrigado pelo seu comentário.