Cerca de 70% da oferta disponível destinada a habitação na baixa do Porto encontra-se vendida, sendo os portugueses os principais clientes. A oferta analisada está, na sua maioria, construída ou já em construção, e é dirigida sobretudo ao segmento médio-alto e alto. De acordo com o estudo “Reabilitação Urbana para uso residencial no Porto”, realizado pela Prime Yield, em parceria com a Predibisa e as sociedades de advogados SRS e ALC, os Aliados são a zona do Porto onde se localizam atualmente os produtos de habitação reabilitada mais caros da cidade.
Atingindo 2981 euros/m2, o asking price médio desta zona está entre 11% e 55% acima dos valores médios de oferta apresentados noutras zonas da cidade para o mesmo tipo de produto. Já em termos de dinamismo da oferta, é o Centro Histórico que lidera, concentrando 48% dos apartamentos integrados em projetos de reabilitação urbana construídos ou em desenvolvimento na Invicta e mais que duplicando o volume contabilizado nos Aliados (21% da oferta).
O estudo, apresentado recentemente, incide sobre uma amostra de 312 apartamentos integrados em projetos de reabilitação urbana distribuídos por quatro zonas da cidade do Porto, nomeadamente Aliados, Centro Histórico, Cedofeita e Bonfim.
De acordo como estudo, o valor médio de oferta observado na zona dos Aliados apresenta um prémio de 11% face ao Centro Histórico, a segunda zona mais cara e onde o “asking price” para habitação reabilitada é, em média, de 2689 euros/ m2. Este “gap” aumenta para 31% na comparação com a Cedofeita, zona que concentra 9% da oferta habitacional reabilitada no Porto e onde o valor médio de oferta é de 2.272 euros/m2. Já face à zona do Bonfim, que é mais barata da cidade para a aquisição deste tipo de produtos, o diferencial face à zona mais cara atinge os 55%, ainda que o volume de apartamentos em oferta esteja nivelado (21% do total) com o registado nos Aliados.
À exceção do Bonfim, as restantes três zonas analisadas pelo estudo integram um eixo preferencial para o desenvolvimento de projetos habitacionais de reabilitação, os quais concentram entre 35% e 72% dos apartamentos localizados na respetiva zona e onde, em geral, os valores médios de oferta estão também acima. Os Aliados são a zona onde esta tendência é mais evidente, com a avenida dos Aliados a concentrar 35% da oferta e a apresentar uma valorização de mais de 60% (4.892 euros/m2) face à média da zona.
No caso do Centro Histórico, destaca-se o eixo-Mouzinho-Flores, no qual se localiza mais cerca de 70% da oferta e onde o valor médio supera em cerca de 10% (2.959 euros/m2) o “asking price” médio da zona. A rua da Cedofeita é o eixo preferencial na zona à qual dá nome, com 72% da oferta, embora, neste caso, o valor médio esteja nivelado (a diferença é de -1%, para 2.235 euros/m2) com a média da zona.
Em termos de caracterização da oferta, o estudo revela que as tipologias T0, T1 e T2 são as predominantes nos projetos de reabilitação habitacional na cidade, embora denote que quer na zona mais cara quer na zona mais dinâmica – respetivamente Aliados e Centro Histórico – começa já a haver projetos a apostar nas tipologias de maior dimensão (incluindo T4), o que pode evidenciar a emergência de uma maior procura de habitação para uso próprio.
O documento reflete ainda sobre o enquadramento legal relevante para a reabilitação urbana, apresentando uma análise de medidas jurídicas nas áreas de fiscalidade, promoção, ocupação e captação de investimento com impacto nesta área de atividade.
Na opinião de José Velez, diretor executivo da Prime Yield, “a reabilitação é, atualmente, sem qualquer dúvida, o principal motor para o mercado imobiliário no Porto, com a habitação a concentrar boa parte das intenções de investimento. O Centro Histórico é um dínamo incontornável deste movimento e, nos úl- timos quatro anos, foi alvo de uma especial dinamização da reabilitação para habitação, apresentando hoje uma vasta área intervencionada e sendo um destino preferencial para o investimento nesta área, até pelo seu apelo turístico. Paralelamente, é evidente uma tendência para alargar o espetro das zonas de investimento para este tipo de projetos na cidade, onde os Aliados se destacam, especialmente no segmento prime”.
Para João Nuno Magalhães, diretor-geral da Predibisa, “num ano que tem sido forte para a Reabilitação Urbana no Porto, com o aumento da procura, têm ocorrido novos investimentos imobiliários de reabilitação, orientados para a fixação permanente de famílias na Baixa do Porto. Este novo paradigma habitacional é importante e só é possível com uma oferta de excelência, em zonas que se pautam por uma grande centralidade e riqueza histórica. Vários são os projetos que têm surgido numa lógica similar à que já ocorreu na Avenida da Liberdade, em Lisboa, com a zona “prime” da Invicta, a que delimita a área situada entre os Clérigos e os Aliados, a ser cada vez mais aposta para o investimento nacional e estrangeiro. Hoje, mais do que nunca, a realização deste tipo de estudo é fundamental, quer para quem compra quer para quem vende neste segmento, sendo que o estudo permite concluir que os valores de produtos de habitação reabilitada são substancialmente diferentes dos apresentados em 2015 e mais ainda quando comparados com os do ano anterior”, acrescenta.
artigo publicado no Caderno Imobiliário do jornal Vida Económica
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