18 março 2016

Reabilitação Urbana em Lisboa: pistas para o futuro


O estudo "Reabilitação para uso residencial em Lisboa" da Prime Yield confirma que a maior concentração de oferta de imóveis que resultam de operações de reabilitação urbana de edifícios residenciais esta concentrada essencialmente na zona histórica da cidade, com um peso de cerca de 67 % na totalidade da amostra estudada.


Este facto está intrinsecamente ligado a dois fatores. Por um lado, a uma maior propensão da parte dos investidores para concretizar os investimentos nessa zona onde perspetivam obter maior rentabilidade, uma vez que os imóveis após reabilitação podem atingir valores médios na ordem dos 6.100 €/m2 e até mesmo chegar a valores de 10.000 €/m2. Por outro lado, há que ter em conta a maior pressão motivada pelo grande crescimento no segmento da ocupação turística que se tem vindo a verificar no centro da cidade; o que conduz a uma ligação estreita entre as operações e investimentos em reabilitação de edifícios para fins residenciais e à consequente resposta do lado da oferta face ao grande incremento da procura turística por alojamento no centro da cidade. 

Podemos pressupor que num futuro próximo esta maior concentração de oferta no centro da cidade poderá ter influência direta sobre os valores praticados nas outras zonas confinantes que foram identificadas neste estudo, nomeadamente na Zona 7 (Arroios/ São Vicente! Penha de França); Zona 5 (Avenidas Novas); Zona 3 (Estrela / Campo de Ourique). 

A questão que se coloca é saber se no futuro o motor que até agora tem impulsionado estas operações de reabilitação urbana de edifícios para fins residenciais - cujo mote. como se referiu anteriormente tem sido a ligação com a pressão originada. pela procura turística na cidade de Lisboa - será ele próprio também capaz de impulsionar o mercado nessas zonas.

Face à complexidade da questão, a resposta pode ser analisada sob dois prismas diferentes Por um lado poderá concluir-se que será a procura a determinar no futuro o desenvolvimento de outras operações de reabilitação noutras zonas da cidade, as quais tenderão a expandir-se, aumentando assim das zonas circundantes na formação de novos preços. Por outro lado, é expetável que uma adequação e diferenciação dos níveis de oferta e um correto entendimento das características dos potenciais interessados poderão conduzir a níveis de oferta. mais ajustados com a realidade. 

Este último ponto merece uma maior atenção, o que pode revestir-se de maior sensibilidade face aos últimos indicadores de ocupação turística e ao facto de se registar um abrandamento na concessão de Golden Visa's e de pedidos de Residente não Habitual que poderão potenciar no futuro uma diferença muito significativa na caraterização do cliente alvo para este tipo de segmento. Por isso, uma correta análise e compreensão efetiva dessa dinâmica poderá claramente ser muito importante para que este segmento de mercado possa continuar a ter indicadores positivos de atividade no futuro.

Com a realização deste estudo, agora na sua primeira edição, a Prime Yield propõe-se a fazer o acompanhamento da evolução deste segmento, e com os indicadores que for recolhendo poder estabelecer uma análise comparativa da dinâmica do mercado tentando antecipar tendências e fazendo análises de conjuntura que possam servir para uma correta interpretação das mesmas.

Por José Manuel Velez, Diretor-executivo da Prime Yield
artigo publicado no OJE

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