04 fevereiro 2017

Promotores e investidores, os novos "fazedores das cidades"


Os senhores do imobiliário quase desapareceram na crise que arrasou o sector, mas nos últimos anos regressaram renovados. Hoje, 20% dos promotores são estrangeiros e apostam na reabilitação urbana. Longe vão os tempos em que as cidades eram erguidas pelos senhores do betão e apelidados de 'patos bravos', geralmente empreiteiros que se aventuravam no negócio da construção de prédios urbanos e que marcaram a configuração das cidades portuguesas atuais.


A mudança teve início nos anos 90 do século XX, quando o setor começou a profissionalizar-se e os arquitetos conquistaram um lugar de destaque neste mercado. Os construtores passaram a promotores imobiliários e pouco tempo depois juntaram-lhe o papel de investidor. Eram estes os donos de obra e os coordenadores dos projetos que nasciam em todo o país. Até à crise que assolou Portugal a partir de 2008, eram eles os senhores do imobiliário português.


Depois dessa data quase desapareceram de 'cena' com a falência de muitos deles. Contudo, nos últimos anos voltaram a conquistar o seu lugar no setor, reforçados com os investidores estrangeiros. Hugo Santos Ferreira, secretário-geral da APPII - Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, revela que, com um esforço por vezes quase titânico, não cederam às muitas dificuldades e não deixaram nunca de "arregaçar as mangas", conseguindo dar a volta e fazer do setor imobiliário português um dos mais atrativos do mundo. "Durante os últimos dois a três anos temos registado valores de investimento nunca antes verificados, com expetativa de que se mantenham, pelo menos, para 2017", revela.

De facto, o responsável revela que nos últimos anos, Portugal registou níveis históricos de investimento, com o ano de 2016 a representar uma variação anual positiva de cerca de 20%, tanto em número de transações como em valor de investimento estrangeiro.

Santos Ferreira traça o perfil do novo promotor imobiliário: "O que temos atualmente em Portugal é um verdadeiro investidor, seja nacional e até estrangeiros, com a particularidade que tem a seu cargo a coordenação do seu próprio projeto. É também um promotor da reabilitação urbana e da urbe. Os nossos associados são cada vez mais os 'fazedores das cidades', porque são eles quem decide, com o lançamento dos seus projetos, o futuro dos centros das nossas cidades".

A entrada em força de investidores estrangeiros desenvolveu também um novo promotor imobiliário, que se encaixa mais no conceito de prestador de serviços ou de consultor ao investidor, do que propriamente no conceito de promotor imobiliário puro. São as empresas que prestam os "3 management", a saber o "acquisition management", o "project management" e o "asset management". Ou seja, assessoram os investidores, prestando-lhes o seu know-how sobre o mercado nacional, já que na maioria das vezes estes são estrangeiros e não têm conhecimento suficiente do nosso mercado imobiliário. De referir ainda que o promotor imobiliário tem hoje muito mais preocupações ambientais e de elaboração de projetos de construção mais sustentáveis, de um ponto de vista da eficiência energética, do uso eficiente de recursos e de utilização de novas tecnologias. "O promotor imobiliário já não é o 'homem do betão', mas sim empresários preocupados com o meio ambiente e, mais importante, com o 'ambiente das pessoas', já que são elas que habitam, trabalham ou desfrutam dos seus empreendimentos", salienta o secretário-geral da APPII.

A APPII conta hoje com cerca de 150 associados, na sua larga maioria representativos das grandes empresas do setor imobiliário, nacional e estrangeiro, com atividade em território português. "É com grande satisfação que cerca de 20% dos associados são já empresas e fundos de investimento internacionais. Desde os maiores fundos de investimento do mundo (líderes do ranking mundial) americanos, chineses, alemães, ingleses, espanhóis, a investidores das mais diversas nacionalidades, como espanhóis, franceses, brasileiros, chineses, indianos, americanos, paraguaios, angolanos, entre outros", conclui Hugo Santos Ferreira.

Os sobreviventes

Apesar do desaparecimento de muitos promotores, alguns resistiram. É o caso do The Edge Group, que lançou no último ano alguns dos maiores empreendimentos em Portugal. O líder da empresa, José Luís Pinto Basto, aponta a frase de Warren Buffet: "Só quando a maré baixa é que se descobre quem estava a nadar nu". Em declarações ao Jornal Económico, admite que as fortes limitações de financiamento bancário implicaram um envolvimento muito superior de capitais próprios nos projetos de desenvolvimento, deixando muitas empresas do setor sem capacidade para atuar. Contudo, o The Edge Group sempre procurou manter um bom equilíbrio entre projetos de desenvolvimento e projetos de rendimento, considerando importante manter uma carteira equilibrada com projetos de curto, médio e longo prazo. 

Para Pinto Basto, o mercado imobiliário português tornou se maduro e é hoje mais difícil encontrar oportunidades que tenham procura efetiva. "Por outro lado, as margens de promoção são mais reduzidas e o regime fiscal agravou-se, pelo que os promotores têm que ser profissionais e fazer muito bem as suas contas, para não perderem dinheiro'', esclarece.

Neste momento assiste-se a uma nova vaga de interesse por parte de investidores estrangeiros e daí que Pinto Basto alerte para o facto de estar na mão do legislador criar o ambiente fiscal mais atrativo, para concorrer com Espanha e poder dinamizar dois setores que já foram dos mais importantes da economia: imobiliário e construção.

Fonte: Jornal Económico

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