Alojamento Local. Os novos senhorios

O aluguer de curta duração a turistas e o arrendamento a estudantes, fenómenos em explosão nas nossas cidades, trouxeram novos negócios e profissões. Da plataforma eletrónica para agendar limpezas ao anfitrião que entrega as chaves aos turistas, as estórias de uma economia próspera e de quem dela retira o seu ganha-pão.

Nome: Gonçalo Silva. Idade: 31 anos. Profissão: Welcomer. Como? Sim, Gonçalo é um welcomer ou, como se explica em bom português, um anfitrião, contratado pelos proprietários de alojamento local para entregar as chaves dos seus apartamentos aos turistas, apresentando-lhes as especificidades da casa e dando-lhes dicas de movimentação no bairro e na cidade.

Formado em Gestão de Empresas e antigo consultor na área da contabilidade, Gonçalo explora as suas próprias unidades de alojamento local (um total de cinco apartamentos que arrendou, como inquilino, para os alugar a turistas), complementando este rendimento com os check-in que faz para outros proprietário. "São cerca de oito meses de grande atividade, entre maio e outubro, e nessa altura, quando os check-in chegam aos 200 por mês, coordeno uma equipa, não consigo fazê-los sozinho", conta.

Os pedidos para estes serviços aparecem-lhe através da plataforma Doinn. É uma startup portuguesa que consiste num site onde os empresários dos alugueres de curta duração podem contratar serviços de limpezas e, como negoceiam em grandes quantidades, conseguem preços mais em conta, fazendo a ligação entre os proprietários e os serviços de que necessitam, retirando daí uma comissão.

Há muito de novo neste mundo dos alugueres de curta duração, mas não se pense que no final do arco-íris está sempre um pote de ouro à espera. Aliás, depois de dois anos febris (2015 e 2016), o mercado do alojamento local (AL) já dá sinais de uma possível travagem, Se entre 2014 e 2015 o número de registos aumentou mais de 200%, em 2016, apesar de as unidades de AL, continuarem a crescer, o aumento ficou-se pelos nove por cento.

Com o aumento da concorrência (e dos impostos), o mercado tende a selecionar os "mais fortes", ou seja, os que apresentam uma boa relação entre o preço e a qualidade. Não faltam avisos da ALEP - Associação do Alojamento Local em Portugal sobretudo para quem investe no A, endividando-se (recorrendo a empréstimos bancários) ou assumindo custos com o arrendamento. Uma prestação mensal ao banco ou uma renda podem subverter as hipóteses de lucro.

Apesar de tudo, estamos a falar de um negócio próspero, não só para os proprietários das casas mas também para diversas empresas que crescem e se multiplicam à volta dos alugueres de curta duração. Tem havido uma chuva de oportunidades que surge da formação de uma tempestade perfeita" a nível turístico.

SAIBA QUAIS SÃO OS PASSOS A DAR (E OS CUIDADOS A TER)

Tem um apartamento disponível e quer explorá-lo em regime de alojamento local? Siga estas dicas e esteja atento às dificuldades.

LEGALIZAR-SE

• Ir às Finanças abrir atividade de prestação de serviços, de alojamento, escolhendo o regime simplificado ou a contabilidade organizada conforme os rendimentos que pensa vir a ter.
• Ir ao Balcão Único Eletrónico (ou Balcão do Empreendedor) fazer uma comunicação prévia dirigida ao presidente da Câmara Municipal. Tem de apresentar alguns documentos como a caderneta predial do imóvel (se for proprietário) ou o contrato de arrendamento (se for inquilino), entre outras informações pedidas.

OUTRAS OBRIGAÇÕES

• Possuir extintor e manta de incêndio acessíveis aos utentes
• Ter equipamento de primeiros socorros
• Estar afixado, em local visível, o número de emergência (112)
• Possuir livro de reclamações
• Enviar para o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, em três dias úteis, as informações sobre todos os hóspedes de qualquer nacionalidade que não a portuguesa

REQUISITOS DO IMÓVEL

Ter condições adequadas de conservação e funcionamento de instalações e equipamentos:

• Estar ligado à rede pública de abastecimento de água (ou a uma rede privada de origem controlada)
• Estar ligado à rede pública de esgotos ou ter fossas séticas adequadas
• Ter água corrente quente e fria
• Ter condições de higiene e limpeza
• Estar mobilado e equipado
• Ter uma janela para o exterior
• Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior
• Dispor de portas equipadas com sistema de segurança

FAÇA BEM AS CONTAS 

Um alojamento local, não é uma mina de ouro como muitos pensam. Tenha em conta o seguinte:

Calcule os rendimentos com base em 12 meses, tendo presente que este ainda é um negócio sazonal. Portanto, é preciso ser formiga e acumular no verão para sobreviver ao inverno.

Faturação não é lucro e é preciso fazer as contas ao que terá de comportar. A saber:

• Prestação mensal do empréstimo bancário ou a renda (a existir)
• Comissões das plataformas de divulgação do imóvel (Airbnb, Homeaway, etc): entre 5% a 15%
• IVA: 6% (se faturar menos de 10 mil euros por ano fica isento)
• IRS: o imposto a pagar incide sobre 35% do total da faturação
• Despesas com luz, gás, internet e água (tenha em atenção que a tarifa da água a aplicar é a da tabela do comércio, ou seja, cerca de três vezes mais dispendiosa do que a tarifa de habitação particular)
• Despesas com o condomínio
• Despesas com a limpeza, a lavandaria e o check-in (se tiver de recorrer a alguém para entregar as chaves)
• Seguro de responsabilidade civil (não é obrigatório, mas absolutamente conveniente)

Fonte: Visão