Habitação e hotelaria foram os segmentos que mais cresceram. O ano de 2016 voltou a ser um dos melhores anos da última década para o mercado imobiliário em Portugal, sendo apenas superado pelos níveis históricos atingidos em alguns segmentos no ano anterior. A conclusão é de um novo estudo apresentado esta quarta-feira pela consultora imobiliária JLL. Denominado “Market 360°”, o documento apura e analisa em cada semestre os indicadores para os segmentos de escritórios, retalho, habitação, hotelaria, promoção imobiliária e investimento.
A habitação e a hotelaria foram as áreas de maior crescimento em 2016, com uma evolução bastante positiva nos seus principais indicadores de performance, incluindo no volume de vendas, preço e lançamento de novos projetos. Ainda no mercado ocupacional, o retalho e os escritórios mantiveram os níveis de atividade entre os melhores da década, mas, de acordo com o estudo, a crescente escassez de oferta de qualidade acabou por limitar um crescimento mais acentuado destes segmentos. Na área de investimento, a tendência é semelhante, mantendo-se uma forte procura por ativos prime, que acabou por não se concretizar em maior volume transacionado, devido, em parte, à falta de oferta adequada aos requisitos dos investidores. Na promoção imobiliária, os projetos de reabilitação nos centros históricos de Lisboa e Porto continuaram a dominar.
“O imobiliário português está a atravessar um momento notável, apresentando indicadores muito saudáveis. Na verdade, se mais indústrias em Portugal apresentassem este desempenho, seríamos certamente um dos países mais robustos da União Europeia. Em 2016, voltámos a superar a barreira dos 1.000 milhões de euros e o forte interesse dos investidores por imobiliário português está instalado. Também nos setores ocupacionais, que sustentam esta boa dinâmica do investimento, o ano foi muito positivo, com uma procura muito ativa nos escritórios e no retalho e um ritmo absolutamente extraordinário quer de vendas quer de aberturas nos segmentos residencial e de hotelaria”, começa por comentar Pedro Lancastre, diretor geral da JLL.
“Tudo indica que este momento é para durar, sobretudo se soubermos perceber e apoiar as estratégias de investimento dos players que estão atentos ou a atuar em Portugal, e desde que se garanta estabilidade fiscal. O barómetro de liquidez do imobiliário comercial indica que, considerando os negócios que estão em pipeline, 2017 poderá ser o terceiro ano, em dez anos, que se supera a barreira dos 1.000 milhões. Nos mercados ocupacionais, a procura deverá também manter-se ativa e, do lado da oferta, é necessário começar a reforçar a aposta na promoção nova, especialmente nos escritórios e na habitação de gama média. A par da estabilidade política e económico-financeira, este será um dos desafios do mercado em 2017, um ano em que o desenvolvimento imobiliário de grandes terrenos em Lisboa, como a Feira Popular, Amoreiras e Alcântara, poderá também abrir novas oportunidades para o mercado. São projetos de grande escala que exigirão promoção de raiz e que são estruturantes para a cidade”, diz Pedro Lancastre.
INVESTIMENTO: Volume transacionado atinge €1.254 milhões
Em 2016, o mercado português de investimento em imobiliário comercial transacionou €1.254 milhões, sendo o segundo ano desde 2007 que é superada a barreira dos 1.000 milhões. Os fundos de investimento (53%) foram o tipo de investidor mais ativo, num mercado em que dominam os capitais estrangeiros (85% do total transacionado), com destaque para o Reino Unido (35% do total), França (23%), Espanha (10%) e EUA (5%). Os escritórios foram os ativos mais procurados (43% do volume investido), seguidos de perto pelo retalho (36%). Apesar de ser um ano de grande vitalidade, o investimento recuou 29% face a 2015, decréscimo que se deverá mais à falta de oferta de qualidade e à diferença das expetativas de valor entre comprador/vendedor nos ativos menos core, do que à redução da procura. Esta última continua bastante forte, mantendo uma boa diversificação em termos de perfil de investidores e origem do capital. O ano de 2015, quando se atingiu o valor mais elevado de sempre no investimento – perto de 2.000 milhões – terá ainda beneficiado da conjugação conjuntural de fatores como a elevada liquidez do mercado, yields muito atrativas e muita oferta de ativos core. Em 2016, as yields mantiveram-se estáveis, sobretudo porque comprimiram de forma mais acentuada em 2015, estando atualmente, na maior parte dos segmentos, próximas dos valores mais baixos do mercado nacional, o que aconteceu em 2007. A taxa de retorno exigida pelos investidores ronda os 5% e 5,5% no comércio de rua, escritórios e centros comerciais, estando perto dos 7% na indústria/logística e retail parks.
“No curto e médio prazo os volumes de investimento deverão manter-se elevados, acima dos mil milhões de euros anuais. 2017 deverá alinhar com esta tendência, mantendo-se os principais fatores de atração ao setor e ao nosso mercado, entre os quais se destacam a volatilidade dos mercados financeiros, taxas de juro em mínimos, crescimento do turismo e estabilidade política”, diz Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL.
ESCRITÓRIOS: áreas de maior dimensão alinham ocupação com 2015.
Em 2016, a ocupação de escritórios em Lisboa ascendeu a 140.946 m², a segunda mais alta desde 2008 e apenas 2% abaixo da atividade registada em 2015. As áreas de grande dimensão tiveram um impacto positivo no desempenho do mercado, com 33 operações (de um total de 196) a apresentarem áreas acima dos 1.000 m². Este impacto nota-se ainda no aumento da área média transacionada (719 m² em 2016 vs 562 m² em 2015), tendo sido a zona 3 (Nova Zona de Escritórios), a mais ativa na ocupação. Apesar de não ser uma zona historicamente predominante na ocupação, em 2016 liderou com 31% da área arrendada no ano, devido à disponibilidade de áreas grandes, seguida da Zona 2 (20% da ABL) e da Zona 6 (18% da ABL). Por outro lado, o Parque das Nações foi das zonas que registou uma atividade mais baixa (5% da ABL), uma vez que foi a que mais reduziu a taxa de disponibilidade, sendo hoje uma zona quase sem espaço disponível. Entre a procura, os call centres e serviços de back office das mais diversas áreas da economia são os mais ativos na tomada de espaços, denotando-se ainda uma forte procura por parte de operadores internacionais. O baixo nível de stock disponível de qualidade e dimensão relevante foi um dos handicaps para um maior crescimento deste mercado, onde se espera que nos próximos dois anos possam surgir 90.600 m², embora 33% desta área seja para sedes de empresas ou esteja já em pré-arrendamento. A taxa de disponibilidade de espaços é a mais baixa desde 2008, fixando-se nos 9,4%. A renda prime continua nos 18,5%, mantendo-se praticamente inalterada. A JLL destaca ainda o crescimento da atividade na cidade do Porto, que regista um bom dinamismo da procura, sobretudo internacional e de grandes áreas, e que exige maior resposta da oferta.
“Para 2017, o mercado deverá continuar a evidenciar o mesmo dinamismo. Continua a haver muita procura, especialmente internacional, em Lisboa e no Porto para instalação de centros de serviços partilhados. As duas cidades têm condições muito vantajosas face a outros mercados europeus, mas a escassez da oferta pode abrandar a procura internacional, sendo este um bom momento para reabilitar ou construir novos edifícios de escritórios”, alerta Mariana Rosa, Head of Office da JLL
RETALHO: Turismo, economia e novos hábitos de consumo impulsionam atividade.
No retalho, o comércio de rua manteve-se como o segmento mais dinâmico, fortemente impulsionado pelo crescimento no turismo, retoma económica e pela mudança de hábitos de consumo. As zonas históricas e centrais em Lisboa e no Porto, com um mapa cada vez mais alargado, são as mais apetecíveis para as novas aberturas, mas alguns bairros residenciais têm cada vez mais dinamismo, como são os casos de Campo de Ourique e Alvalade, em Lisboa. O Chiado é a localização de retalho mais cara em Lisboa (120 euros/m²/mês), mas não tem assistido a mais aberturas devido à reduzida disponibilidade de espaços, assim como a Baixa, uma das zonas que mais apetite desperta junto dos lojistas. Na avenida da Liberdade a oferta tem vindo a crescer com o aparecimento de novos projetos de reabilitação, sendo esta localização uma das mais dinâmicas em aberturas em 2016, com a inauguração recorde de mais de uma dezena de lojas. À exceção da Baixa – que está agora no nível da avenida da Liberdade (90 euros/m²/mês), as rendas mantiveram-se estáveis em Lisboa. No Porto destacam-se a rua de Santa Catarina, a localização prime e onde a renda aumentou para 60 euros/m²/mês, mas também os Clérigos, Aliados e Flores/Mouzinho da Silveira estão a consolidar-se.
Nos centros comerciais, 2016 foi também um ano de atividade pouco comum nos últimos cinco anos. Nos ativos prime, o dinamismo foi especialmente notável, o que se refletiu nas rendas, que atingiram o ponto máximo alguma vez registado (100 €/m²/mês). Também a oferta de novos espaços evoluiu positivamente, com a entrada em funcionamento de cerca de 80.000 m² em 2016, esperando-se que cerca de 127.000 m² de novos espaços possam abrir no mercado nos próximos dois anos, incluindo o Évora Shopping ou o Mar Shopping Algarve, um dos maiores projetos dos últimos anos, com 90.000 m² de ABL.
“Existem boas perspetivas para o retalho em 2017, tendo em conta o dinamismo do turismo, com especial impacto na oferta de lojas de rua, mas também nos centros comerciais, com os projetos de ampliação de ativos prime e com a própria reformulação de ativos secundários para manter os projetos apelativos para os consumidores. O interesse por parte dos lojistas quer nacionais quer internacionais é uma realidade incontestável”, diz Patrícia Araújo, Head of Retail da JLL.
HABITAÇÃO: Ano intenso acelera crescimento dos últimos dois anos
Em 2016, o mercado residencial manteve-se intenso e acelerou mesmo a atividade observada nos dois anos anteriores, quando os programas de incentivo ao investimento estrangeiro deram resultados mais visíveis e o regresso ao crédito à habitação começou a ser mais evidente. A procura cresceu, quer a nível doméstico quer internacional, diversificando o tipo de produto e as zonas de interesse, o que aconteceu em Lisboa e no Porto. Na cidade de Lisboa, o foco principal de procura continuam a ser as zonas históricas e centrais, incluindo zonas anteriormente menos qualificadas e que são crescentemente alvo de investimento, beneficiando do interesse turístico, como Alfama, Castelo ou Graça. A oferta tem acompanhado este dinamismo, com o surgimento de novos projetos, que só no segmento premium se estima que tenham contribuído em 2016 com o lançamento de mais de 800 fogos em Lisboa. Os segmentos médio-alto e alto são os preferidos destes projetos, sendo que a procura para colocação no mercado de arrendamento turístico é mais direcionada para o centro de Lisboa. Os valores dos imóveis têm acompanhado esta tendência de crescimento, com preços no segmento premium que oscilam entre os 3.500 e os 8.000 €/m² nas principais zonas da capital. Os preços neste segmento terão evoluído, em termos acumulados, cerca de 19% desde 2013. No mesmo período, o crescimento dos preços da habitação em Lisboa terá sido de 37%, num mercado em que as vendas de casas aumentaram 28% em 2016. Os estrangeiros mantêm-se muito atraídos por Lisboa e Porto, tendo a JLL vendido unidades residenciais a cidadãos de 43 nacionalidades em 2016.
“Prevemos um ano novamente muito ativo em 2017, com um aumento de transações quer na Grande Lisboa quer no Porto, sendo que ambas as cidades se mantêm com valores de venda muito competitivos face a outras cidades europeias, oferecendo ainda condições de vida e qualidade urbana apelativas”, diz Patrícia Barão, Head of Residential da JLL.
HOTELARIA: Bons indicadores turísticos impulsionam nova oferta
O ano de 2016 foi bastante positivo para Portugal do ponto de vista turístico, confirmando-se as perspetivas de crescimento na operação, ao mesmo tempo que o destino voltou a ser premiado internacionalmente em diversas vertentes, se reafirmou no turismo de eventos e beneficiou da instabilidade de destinos concorrentes na Bacia do Mediterrâneo. Do lado da procura, os dados do ano (janeiro a setembro) dão nota de um crescimento no número de dormidas em todas as regiões, com Lisboa no topo. Na capital, subiram as dormidas, a taxa de ocupação, o preço médio por quarto e o RevPar, com variações positivas entre 4% e 13% face a 2015. Este cenário encontrou eco do lado da oferta, com a hotelaria na capital a reforçar-se em mais de 2.100 novos quartos nos próximos dois anos, dos quais cerca de 70% previstos já para 2017. A qualificação da oferta hoteleira é também uma nota positiva neste segmento, com a remodelação de diversas unidades a ocorrer ao mesmo tempo que novas unidades vão sendo inauguradas. Este ano foi ainda o de consolidação do Alojamento Local enquanto alternativa à hotelaria tradicional e do aumento do investimento internacional no desenvolvimento de projetos mais especializados de alojamento como é o caso do student housing.
“Prevemos que 2017 confirme o crescimento dos principais indicadores da atividade turística, quer por parte da procura quer da oferta, que se caracteriza por maior diversidade e qualificação”, comenta Karina Simões, Vice Presidente Portugal do Hotels & Hospitality Group da JLL.
PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA: Centros históricos e reabilitação predominam
Em 2016, a reabilitação urbana continuou a dominar a promoção imobiliária, concentrando nos grandes centros urbanos a maioria das obras licenciadas. Os centros históricos e os projetos prime têm sido o principal foco de investimento em promoção, especialmente para uso residencial ou turístico. Tal dinamismo é visível também nos preços de aquisição dos edifícios, os quais acompanham o crescimento dos valores do produto final. De notar ainda o aparecimento de muitos promotores/investidores sem track record de promoção imobiliária, atraídos pelo risco baixo destas operações e perspetivas de melhores rentabilidades face a outro tipo de ativos, incluindo de rendimento.
“O regresso da promoção imobiliária nova será um dos principais desafios para 2017, incluindo nas áreas de escritórios, mas também de habitação direcionada para a gama média e fora do centro das duas principais cidades portuguesas. No centro histórico de Lisboa e Porto, há cada vez menos oportunidades”, destaca Fernando Vasco Costa, Head of Development Solutions da JLL.
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