Entre janeiro e setembro, o imobiliário comercial em Portugal atraiu um investimento total de €969 milhões, dos quais 92% de origem internacional, revela a JLL no seu research Market Pulse referente ao 3º trimestre de 2016. Este volume confirma o elevado dinamismo sentido a partir de 2013, sendo mesmo superior ao valor registado no período homólogo dos últimos 10 anos, com exceção de 2007 e 2015, que foram anos recorde.
Para Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL, “o imobiliário comercial nacional está bem posicionado para continuar a atrair investimento, com indicadores sólidos a nível da atividade ocupacional e retornos atrativos face a outras classes de ativos; baixa volatilidade e oportunidades bastante interessantes. Além disso, a economia nacional está a evoluir de forma mais favorável que o esperado e a própria conjuntura internacional está razoavelmente estabilizada, com o impacto do Brexit a mostrar-se controlado e não se esperando que os resultados das eleições americanas gerem grandes pressões. Por isso, perspetivamos, que o investimento aumente na reta final do ano, atingindo-se um valor total em 2016 perto dos 1.800 milhões de euros transacionados no ano passado”.
De acordo com a JLL, os fundos de investimento são a classe de investidores mais ativa no mercado português, concentrando mais de metade do volume transacionado (cerca de 500 milhões), seguidos dos privados e family offices, que foram responsáveis por 30% investimento (aproximadamente €300 milhões); e ainda dos REIT’s, nomeadamente os de origem espanhola (as denominadas SOCIMI), com um peso de 11% no valor investido (cerca de €100 milhões).
Já em relação ao alvo dos investimentos, os imóveis de escritórios e retalho mantêm-se como os preferidos, concentrando, em conjunto, 85% do montante total investido (€826 milhões), peso que dividem entre si de igual forma (42% cada). Já no segmento de hotelaria e turismo, o investimento tem-se mostrado menos dinâmico este ano, mas em 2015 realizaram-se diversas operações de referência – como a venda de diversas unidades Tivoli e Pestana – que fizeram disparar o investimento neste setor. O setor logístico e industrial pesa apenas 4% (€39 milhões) do volume total.
Em comunicado a JLL nota ainda que, no final do 3º trimestre, as yields se mantiveram estabilizadas face ao trimestre anterior, mas continuaram a apresentar uma ligeira compressão face ao mesmo período do ano passado, embora a consultora sublinhe que estas taxas estão já bastante comprimidas e em níveis semelhantes registados aos mínimos observados em 2007, quando o mercado atingiu um pico de atividade. O comércio de rua de Lisboa apresenta a yield mais baixa (5%), seguem-se os escritórios do Prime CBD e os centros comerciais com taxas de capitalização de 5,25% e 5,5%, respetivamente. A yield mais elevada do mercado é observada nos escritórios no Corredor Oeste (7,75%). A JLL nota ainda que a compressão das yields continua a distanciar o mercado nacional de mercados emergentes e percecionados como de maior risco, como são os casos de Zagreb e Budapeste, mas tende para uma maior aproximação com mercados mais consolidados na Europa, como Madrid, Amesterdão ou Berlim.
Em relação aos mercados ocupacionais de escritórios e retalho, o research da JLL denota que continuam com boa performance, dando sequência ao elevado dinamismo sentido em 2015, ano que marcou a retoma consolidada do mercado imobiliário nacional.
Nos escritórios, a absorção nos primeiros nove meses de 2016 ascende já a 97.514 m2, cerca de 7% abaixo de 2015. A taxa de disponibilidade voltou a descer, estando agora nos 10,3%, a mais baixa desde 2009. Também as rendas prime voltaram a subir em várias zonas, numa altura em que a oferta futura continua relativamente limitada – apenas cerca de metade da oferta em construção até 2018 será especulativa. A renda prime de referência no mercado de escritórios é de 18,5 euros/m2/mês.
Também o imobiliário de retalho se mantém dinâmico, animado pelo aumento das vendas a retalho, pela solidez da confiança dos consumidores e pelo crescimento do turismo. O comércio de rua, em particular nas zonas históricas, tem beneficiado deste aumento de turistas, mas também do regresso à vivência de bairro, com diversas zonas residenciais a registarem crescimento no comércio de conveniência. Ambas as cidades de Lisboa e Porto exibem esta dinâmica, com algumas das zonas mais procuradas da capital – casos do Chiado e da Baixa – a denotaram escassez de espaços disponíveis, especialmente de maior dimensão. A renda prime em Lisboa é de 120 €/m2/mês (no Chiado) e no Porto é de 55 €/m2/mês (na Rua de Santa Catarina). Quanto ao sector dos centros comerciais, abriram na primeira metade do ano o Novo Arcada, em Braga (68.000 m2), e o Rio Retail Park, em Monção (10.500 m2), estando previstas novas aberturas para o próximo ano. As rendas prime situam-se nos 100 euros/m2/mês nos centros comerciais e nos 10 €/m2/mês nos retail parks.
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