JLL: "Não estamos a viver nenhuma bolha imobiliária"

Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL, desmistifica o tema da 'bolha' imobiliária em Lisboa e Porto. É uma ideia corrente no mercado de que os preços das habitações estão bastante mais caros. Pedro Lancastre, contraria o "mito". Diz que que há uma zona na cidade, no centro histórico, "uma zona que passou a ter um produto que não tinha e esse produto é caro, mais caro do que aquele que havia para oferecer". De resto socorre-se de informação de mercado para afirmar que o preço do imobiliário de habitação na cidade de Lisboa subiu 3% para os T2 nos últimos 12 meses e até desceu no caso dos T3. "Não estamos a viver qualquer bolha imobiliária", diz o gestor.

Reafirma que há um segmento onde os preços continuam a subir, e que é o "produto das casas com boas moradas, caso da Av. da Liberdade, do Chiado ou da Baixa, onde há uma grande percentagem de estrangeiros a comprar, e que são bem reabilitadas e que estão vocacionadas para segmento alto ou de luxo". Lisboa tem 700 casas de luxo em pipeline para colocar "que em 2017 vão ser escoadas e que é muito pouco em face do stock que Lisboa tem de casas para vender". Frisa que "esta é uma pequena gota no oceano e é à volta dessa gota que gravita esta ideia da bolha". 

Sobre as zonas históricas e a inflação de preços no imobiliário residencial, o gestor diz que Lisboa era uma cidade que até 2012 estava sob o efeito de uma lei completamente protecionista, que não permitia que os proprietários reabilitassem os prédios, algo que foi invertido com a nova Lei do Arrendamento. "Passou a ser possível a um promotor imobiliário criar um produto novo no centro da cidade e parte desse produto foi para a venda e outra parte para o "short term" (arrendamento de curta duração)". 

O mercado de arrendamernto de curta duração também não tinha comparativos e Pedro Lancastre dá o exemplo do 8 Building, antigo edifício dos CTT junto ao mercado da Ribeira, em Lisboa, que passou de edifício de escritórios a edifício com 108 apartamentos para "short term rental". Foram vendidos espaços em torno dos 5 mil euros/m2, mas antes deste negócio este tipo de produto era muito escasso e, po-tanto, havia poucos comparáveis. O melhor que existia 'eram investimentos pontuais em apartamentos para arrendar a turistas, mas nada a pensar num conceito de "chave na mão". E quando hoje se vendem apartamentos a 7 mil ou 8 mil euros/m2 deve-se ao facto de haver estrangeiros e forte procura, algo que antes da alteração legislativa não havia". 

Hotelaria em alta

Sobre a hotelaria que tem forte ligação ao residencial turístico, o gestor sublinha que os níveis de ocupação e de preço estão a atingir níveis históricos, "e estes valores ainda podem ter mais margem para crescer porque Lisboa continua a ser uma capital europeia muito acessível quando comparada com outras cidades europeias. Prevendo-se um aumento do número de turistas, haverá também mais hotéis a serem construídos. 

Recordo que o número de turistas duplicou entre 2005 e 2015, passando de 10 para 20 milhões de pessoas a nível nacional". Por outro lado, o tipo de turista também se alterou: depois do sol, da praia e do golfe, passou a ser turismo de cidade, o que leva a mais reabilitações, com mais oferta em Lisboa e no Porto. 

O momento da viragem no imobiliário comercial nacional aconteceu em Outubro de 2013 com a operação da Deka Immobilien que comprou um edifício na Expo. Esta operação foi divulgada, apareceu em todo o mundo, chegou até ao Financial Times, e em 2014 o investimento imobiliário quase que triplicou, tendo atingido um recorde em 2015, e o ano de 2016 "está no bom caminho", diz a mesma fonte. "Esta transação em plena ação da Troika acabou por dar credibilidade ao país, e essa credibilidade aumentou ainda mais com a nova Lei do Arrendamento (imposta pela Troika), o que em conjunto com acontecimentos negativos noutras regiões do globo e as características únicas que o nosso país tem para oferecer acabou por ter um impacto muito positivo no turismo. Contou ainda com a forte ajuda dos programas Golden Visa e Residentes Não Habituais. Na JLL/Cobertura foram vendidas habitações a 23 nacionalidades diferentes nos últimos 12 meses. 

Dentro deste contexto, Lancastre realça que só o facto de se falar de um novo imposto sobre ativos imobiliários "já está a prejudicar o setor, no sentido de que é um rumor que se espalhou pelo mundo fora e que deixou os investidores desconfiados no sentido de que alguma coisa vai acontecer. Um dos principais fatores decisivos de um investidor é a estabilidade, sendo que a componente fiscal tem aqui um peso muito grande e não se podem estar a mudar as regras fiscais a cada ano que passa". Salienta que as pessoas estão neste momento "com o drive muito virado para Portugal, mas facilmente o viram para outros países com programas semelhantes, como Espanha, Chipre ou países de Leste".

Fonte: Jornal Económico