02 outubro 2016

Banca termina imóveis de construtores falidos


A falta de edifícios novos no mercado está a levar os bancos a investir nestes empreendimentos. A crise que levou à falência centenas de empresas do sector da construção deixou os bancos, os seus principais credores, com milhões de euros em imóveis inacabados que começam agora a entrar no mercado. A procura crescente que se sente atualmente — todos os dias são vendidas 355 casas, em média (números do INE) — está a dar o impulso que faltava às instituições bancárias para avançarem elas próprias diretamente para a promoção.


Os principais grupos de mediação imobiliária que trabalham com os bancos, confirmam esta tendência. “Muitos empreendimentos inacabados na posse da banca estão a ser comprados por construtores e outros são terminados pelos próprios bancos para os colocar no mercado tirando partido da procura que tem crescido bastante nos últimos dois anos”, aponta Miguel Poisson, administrador da ERA Portugal.

João Martins, diretor-geral da Maxfinance, consultora financeira do grupo Remax, reforça, lembrando que atualmente cerca de 70% dos imóveis que a banca tem na sua carteira são não-residenciais, existindo atualmente uma pressão muito grande para corresponder às necessidades do mercado a nível habitacional: “Tudo o que é residencial e em boas localizações, está a esgotar-se. Em contrapartida, os bancos possuem ainda muitos terrenos para construção e empreendimentos que não chegaram a concluir-se. E o que todos os bancos gostariam de fazer, seria vender o produto tal como está, pois o core da banca não é a construção”. O responsável da Maxfinance explica ainda que para quem não vende o produto inacabado e não o quer manter no seu stock, “ou avança diretamente para a construção ou estabelece parcerias com um construtor de referência, financiado a 100% e a obra é colocada, em conjunto, no mercado”.

Discretos, os bancos preferem não tecer comentários sobre este assunto e entre as instituições com maior número de ativos em carteira - Novo Banco, CGD, Millennium e Popular - apenas o Banco Popular, através da sociedade Primestar (participada pela instituição), que gere os seus ativos imobiliários, acedeu a responder às perguntas do Expresso.

Banco Popular finaliza 700 apartamentos

Miguel Gomes, CEO da PrimeStar, adiantou ao Expresso que a empresa tem neste momento em curso a conclusão de 40 prédios de um conjunto de 80 identificados para promoção imobiliária. No total, esses 40 edifícios representam 700 apartamentos localizados nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, e também em Coimbra, Castelo Branco e Faro. Em diferentes fases de obra, um terço destes imóveis está, contudo, praticamente finalizado tendo sido já vendidas cerca de 200 unidades com valores a variar entre os 120 e os €150 mil.

Com €600 milhões em ativos, 15% dos quais inacabados (€90 milhões), a PrimeStar investiu nesta primeira fase 20 milhões para concluir os 40 edifícios, muitos dos quais já estavam em fase de acabamentos. 

"Estamos a apostar naqueles que não implicam um grande esforço de investimento e a entrar no mercado com produto novo mas a preço dos usados. Já foram reconhecidas as imparidades e conseguimos ter um preço competitivo maior", explica o administrador. 

A questão das imparidades (quando a quantia recuperável do ativo é inferior ao valor escriturado) pesa significativamente nas decisões das instituições bancárias para avançar ou não, com a obra. E a flutuação da procura também, bem como a localização dos imóveis - a maior parte dos empreendimentos inacabados não está nas zonas mais caras - e a especialização das unidades que gerem os ativos dos bancos. É nesta conjugação de fatores que se joga a decisão de avançar para a promoção. "Mesmo depois de estar reconhecida a imparidade pelo valor do mercado, muitas vezes não se investe numa área que não faz parte do foco da atividade do banco", explica Miguel Gomes. 

Por essa razão, em 2012, o Banco Popular criou uma unidade de negócios especializada dentro da sua estrutura com cerca de 200 pessoas tendo como objetivo principal especializar-se no negócio imobiliário e que estaria dois anos mais tarde na génese da PrimeStar. 

E a que empresas falidas pertenciam estes empreendimentos que acabaram por ir parar à carteira do Banco Popular? "Eram pequenos e médios promotores, empresas que faliram e deixaram de existir. O banco pelo seu histórico (dos tempos do BNC) não tinha grandes clientes promotores", responde o CEO da PrimeStar, acrescentando que os prédios de maior dimensão que estão neste momento a terminar não possuem mais do que 20 frações. 

A esmagadora maioria das casas entretanto já vendidas, foram adquiridas por clientes nacionais. 

Mas tudo depende da localização. Não referenciando os bancos promotores, Miguel Poisson, responsável da ERA, adianta, no entanto, que "no Algarve, muitos dos empreendimentos finalizados ou em fase de finalização são vendidos aos estrangeiros (uma percentagem elevada desde que se confirmou o 'Brexit') e a portugueses que estão a voltar a comprar imóveis como segunda habitação, muitos deles transferindo as suas poupanças que estavam em depósitos a prazo de baixa rentabilidade)". 

Ricardo Sousa, CEO da Century 21, dá como exemplos recentes, mediados pela rede do seu grupo, empreendimentos concluídos pela banca em Bucelas e Santa Luzia, em Tavira. "Eram produtos bastante vendáveis, que tinham sido interrompidos com 80% da construção já feita, que foram concluídos e vendidos ao preço de mercado", diz. 

E se é verdade que o perfil do comprador assenta muito nas famílias que querem casa para primeira habitação, "há cada vez mais investidores despertos para adquirir este tipo de imóveis localizados fora dos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto pois conseguem encontrar imóveis mais diversificados, com taxas de retorno muitos interessantes", realça ainda Ricardo Sousa.

Fonte: Expresso

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