Lisboa e Porto estão no radar dos investidores focados na recuperação de edifícios antigos em zonas históricas. "Portugal é o melhor país da Europa para investir" - a citação do jornal Macau Daily News surge triunfalmente destacada no último estudo da Worx, consultora portuguesa que fez para a troika a reavaliação dos ativos imobiliários dos bancos.
Este regresso ao negócio imobiliário pauta-se pelo papel de relevo que o investimento hoteleiro assumiu em 2015, já considerado "ano recorde" para o imobiliário a nível nacional. Com o turismo a subir em flecha, cidades como Lisboa e Porto estão cada vez mais no radar dos investidores, tendo sobretudo como foco a reabilitação de edifícios antigos em zonas históricas.
"Aos valores que estão atualmente a ser praticados, a viabilidade económica da reabilitação na hotelaria está a ficar cada vez mais em risco", avisa Alexandra Torres, responsável pelo departamento de hospitality da consultora Worx, dando o exemplo da Baixa Lisboeta, "em que os valores das transações de imóveis para reabilitação já estão acima dos dois mil euros por metro quadrado, quando há três anos estes valores rondavam os mil euros".
Segundo a consultora, "estamos a chegar a valores de aquisição tão altos que inviabilizam os negócios hoteleiros", o que, por outro lado, "abre portas aos serviced apartment", um modelo misto de venda de apartamentos com possibilidade de utilização turística. Destaca o Chiado, e a Baixa e a Avenida da Liberdade como "zonas mais quentes da cidade" a nível de preços de imóveis para reabilitação, enquanto, por exemplo, a zona de Alfama já apresenta "valores aceitáveis", mas muitas vezes os investimentos não se efetivam por se tratar "de ativos muito pequenos para o negócio hoteleiro".
O investimento deve ser ponderado, "mas ainda há espaço para reabilitação na cidade em áreas muito específicas e dependendo do tipo de edifícios, que podem não se coadunar com o uso para habitação ou para escritórios por não terem estacionamento ou tratar-se de palácios que pela sua beleza justifiquem o investimento hoteleiro", sustenta Alexandra Torres, avançando como grande tendência no sector "o agrupamento e consolidação em cadeias de pequenos hotéis independentes que estão a surgir, o que também se verifica a nível internacional".
Oportunidades escasseiam em Lisboa
A reabilitação de imóveis para hotelaria também continuará a ser a tendência num futuro próximo. Apesar de as oportunidades começarem a escassear em Lisboa, um levantamento da Worx identificou que na Avenida da Liberdade, uma das zonas mais 'batidas', entre os 450 edifícios existentes, "15% ainda se encontram em mau estado de conservação e 10% estão totalmente desocupados". Segundo a consultora, a Região de Lisboa recebeu mais de metade do total do investimento hoteleiro realizado em Portugal em 2015, que ascendeu a 250 milhões de euros, com o valor investido por quarto a variar entre 51 mil e 140 mil euros.
"O ritmo de promoção de novos hotéis, de cadeias nacionais e internacionais, deverá manter-se elevado, nomeadamente em Lisboa, estando atualmente em construção ou em fase de projeto um total de 40 novas unidades, cuja inauguração está prevista para 2016 e 2017", avança o estudo de mercado turístico da CBRE, constatando que a abertura de hotéis em Lisboa triplicou em 2015, com a entrada de 21 novas unidades. O destaque vai para a Pousada de Lisboa, que abriu em julho, no Terreiro do Paço, e foi o projeto turístico vencedor do Prémio Nacional de Reabilitação Urbana em 2016.
"Também o Porto manterá um ritmo de crescimento da oferta e procura significativo, com a inauguração de algumas unidades de referência nos próximos dois anos", de acordo com as perspetivas futuras da CBRE. "Outra tendência para 2016 será a retoma da promoção imobiliária ao nível do turismo residencial, sobretudo nas zonas mais consolidadas do Algarve."
Nas contas da consultora B. Prime, o investimento turístico representou 14%, num total de 1,8 mil milhões de euros em transações imobiliárias realizadas em Portugal em 2015, um valor histórico no país e que mais que duplica os 730 milhões de euros de 2014. "Está a haver uma forte pressão de operadores internacionais na procura de investimentos hoteleiros, e já existe algum receio por parte dos investidores de que possa acontecer em Lisboa o mesmo que em Barcelona, em que as autoridades locais decidiram não emitir novas licenças para hotéis por acharem que a carga já era excessiva", adverte Jorge Bota, sócio da B. Prime.
Não há excesso de oferta
"O turismo está com um dinamismo fantástico, com muitos novos hotéis. Mas são hotéis com um número de camas reduzido. Há hotéis butiques na Baixa Lisboeta ou em Alfama, por exemplo, que têm 20 a 30 quartos, pelo que não é preocupante o excesso de oferta. É um fenómeno que irá continuar a crescer, assim como o alojamento local e arrendamento para turistas" , sustenta, por seu turno, Eric van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield. Mas deixa claro que este mercado "funciona muito por modas, e de repente toda a gente começa a investir em alojamentos para turistas. Vale a pena investir, sim, mas depende de vários fatores, a começar por uma correta avaliação das localizações e dos preços".
Fonte: revista Exame de maio de 2016
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