Em entrevista, Pedro Rutkowski, CEO da Worx, destaca que, embora as alterações ao Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) ainda estejam em discussão na Assembleia da Republica, “temos de ter atenção a expectativa que criámos nos investidores e promotores”. Isto porque existem muitos investimentos (inclusive estrangeiro) realizados tendo em atenção o NRAU e não podemos estar constantemente a mudar a lei”.
Nos últimos anos é visível o aumento do investimento na hotelaria, havendo já vozes críticas que consideram que vai haver um excesso de oferta no mercado?
As transações de prédios para reabilitar em zonas com capacidade e atratividade turística estão a atingir valores elevados que podem inviabilizar de alguma forma o desenvolvimento hoteleiro, e, consequentemente, não ajudam ao surgimento de novos hotéis através da reabilitação. A tendência na hotelaria será a transação de hotéis já em funcionamento. É importante ter em atenção o retorno do investimento e isso só é possível em unidades hoteleiras preparadas, com experiencia na área. Muitos espaços reabilitados não conseguem dar resposta às necessidades, caraterísticas e apoio de que necessita um hotel. Acreditamos que para ter retorno a longo prazo é necessário garantir características de qualidade e diferenciação ou então a versatilidade, de ser hoje um hotel e depois poder ser vendido, por exemplo, como apartamento.
Que conselho dá aos promotores que estão a iniciar os investimentos no segmento de hotelaria?
Ter grande controlo nos custos de aquisição dos imóveis. Serem criativos e criarem diferenciação.
Tal como aconteceu em Lisboa, o Porto começa a apresentar uma oferta excessiva em termos de unidades de Alojamento Local, especialmente no centro, que estão a substituir a oferta para arrendamento habitacional?
A tendência, a seu tempo, será a regulamentação do mercado de alojamento, através da aprendizagem que está a ser efetuada em cidades como Barcelona e Berlim.
Em relação ao turismo residencial, em especial no Algarve, qual é a situação em relação à oferta e procura atual?
Há uma crescente procura por este tipo de produto, cuja promoção esteve em stand-by durante vários anos, pelo que se começa a sentir interesse por parte de grandes promotores internacionais no desenvolvimento de projetos que estejam aprovados ou em vias de o serem.
Considera que, neste momento, estão reunidas as condições para os particulares e os investidores investirem na reabilitação, tendo em conta os incentivos fiscais e os apoios através do programa Portugal 2020?
Os investidores estão, neste momento, muito focados na reabilitação urbana, mesmo antes dos incentivos fiscais existentes. É claro que a existência de incentivos fiscais aumenta a atratividade do negócio. O que acontece, por vezes, é que a concretização dos mesmos é difícil, face ao elevado nível de burocracia.
Tendo em conta a escassez da oferta de escritórios, especialmente em Lisboa, mas também no Porto, seria expectável que os promotores estivessem já a concluir mais projetos?
O investimento em oferta especulativa é cada vez menos frequente e o que se encontra em “pipeline” já está em contrato de pré-arrendamento. Isto é revelador de que os promotores/investidores nacionais e internacionais procuram minimizar o risco avançando para projetos associados a contratos de pré-arrendamento. Esta situação cria alguma instabilidade, pois, apesar de a tendência de oferta nova estar a aumentar para os próximos 3/4 anos, não irá a tempo de dar resposta à procura imediata (12 meses).
A proposta de alteração do NRAU, relativa às lojas históricas e alargamento do prazo para inquilinos com mais de 65 anos, que está em discussão na AR, é considerada um rude golpe para a renovação que é necessária nas cidades?
Ainda nada é certo, mas temos de ter atenção à expetativa que criámos nos investidores e promotores. Existem muitos investimentos (inclusive estrangeiro) realizados tendo em atenção o NRAU e não podemos estar constantemente a mudar a lei. Estamos a colocar em causa a nossa credibilidade internacional e estabilidade económica. Analisando de outra perspetiva, as lojas históricas ou são competitivas, além de criativas, ou acredito que estes incentivos protecionistas nem sempre são positivos, pois promovem a estagnação, é preciso refletir e ter cautela. Estas lojas acabam por ficar paradas no tempo, acomodam-se, em vez de se desenvolverem e investirem em modernidade e atualização. O que é preciso é criatividade num mercado cada vez mais competitivo.
Worx aconselha a investir na hotelaria, escritórios e na reabilitação
A Worx, consultora portuguesa que fez para a “troika” a reavaliação dos ativos imobiliários dos bancos, indica onde há maior potencial no mercado nacional no seu mais recente estudo de mercado, o WMarket 16. Destaca que a hotelaria, escritórios e a reabilitação serão os setores do imobiliário com maior rentabilidade dentro de quatro a cinco anos.
A hotelaria irá continuar a ser uma das áreas mais rentáveis do investimento imobiliário em Portugal durante os próximos cinco anos, sobretudo se os ativos forem concebidos com a versatilidade que o mercado irá exigir. Grande dimensão, posicionamento para a classe média e média-alta, possibilidade de ser transformado em habitação temporária ou permanente – são estes alguns dos condimentos indispensáveis para se obterem bons retornos.
O estudo indica também outros caminhos para investidores nacionais e internacionais, como o “enorme potencial de rentabilidade” que tem a reabilitação urbana ou a construção de edifícios para grandes escritórios em Lisboa e no Porto. A Worx identifica a construção de grandes escritórios em Lisboa e no Porto como investimentos com grande potencial de rentabilidade nos próximos quatro ou cinco anos. Ambos os mercados têm uma procura que não encontra oferta adequada, sendo que o Porto, como tem uma mão-de-obra mais barata do que Lisboa, tem uma procura muito específica para esta classe de investimentos.
Fonte: Vida Económica
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