18 junho 2016

“Estamos a colocar em causa a nossa credibilidade internacional e estabilidade económica”


Em entrevista, Pedro Rutkowski, CEO da Worx, destaca que, embora as alterações ao Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) ainda estejam em discussão na Assembleia da Republica, “temos de ter atenção a expectativa que criámos nos investidores e promotores”. Isto porque existem muitos investimentos (inclusive estrangeiro) realizados tendo em atenção o NRAU e não podemos estar constantemente a mudar a lei”.


Nos últimos anos é visível o aumento do investimento na hotelaria, havendo já vozes críticas que consideram que vai haver um excesso de oferta no mercado? 
As transações de prédios para reabilitar em zonas com capacidade e atratividade turística estão a atingir valores elevados que podem inviabilizar de alguma forma o desenvolvimento hoteleiro, e, consequentemente, não ajudam ao surgimento de novos hotéis através da reabilitação. A tendência na hotelaria será a transação de hotéis já em funcionamento. É importante ter em atenção o retorno do investimento e isso só é possível em unidades hoteleiras preparadas, com experiencia na área. Muitos espaços reabilitados não conseguem dar resposta às necessidades, caraterísticas e apoio de que necessita um hotel. Acreditamos que para ter retorno a longo prazo é necessário garantir características de qualidade e diferenciação ou então a versatilidade, de ser hoje um hotel e depois poder ser vendido, por exemplo, como apartamento. 

Que conselho dá aos promotores que estão a iniciar os investimentos no segmento de hotelaria? 
Ter grande controlo nos custos de aquisição dos imóveis. Serem criativos e criarem diferenciação. 

Tal como aconteceu em Lisboa, o Porto começa a apresentar uma oferta excessiva em termos de unidades de Alojamento Local, especialmente no centro, que estão a substituir a oferta para arrendamento habitacional? 
A tendência, a seu tempo, será a regulamentação do mercado de alojamento, através da aprendizagem que está a ser efetuada em cidades como Barcelona e Berlim. 

Em relação ao turismo residencial, em especial no Algarve, qual é a situação em relação à oferta e procura atual? 
Há uma crescente procura por este tipo de produto, cuja promoção esteve em stand-by durante vários anos, pelo que se começa a sentir interesse por parte de grandes promotores internacionais no desenvolvimento de projetos que estejam aprovados ou em vias de o serem. 

Considera que, neste momento, estão reunidas as condições para os particulares e os investidores investirem na reabilitação, tendo em conta os incentivos fiscais e os apoios através do programa Portugal 2020? 
Os investidores estão, neste momento, muito focados na reabilitação urbana, mesmo antes dos incentivos fiscais existentes. É claro que a existência de incentivos fiscais aumenta a atratividade do negócio. O que acontece, por vezes, é que a concretização dos mesmos é difícil, face ao elevado nível de burocracia.

Tendo em conta a escassez da oferta de escritórios, especialmente em Lisboa, mas também no Porto, seria expectável que os promotores estivessem já a concluir mais projetos? 
O investimento em oferta especulativa é cada vez menos frequente e o que se encontra em “pipeline” já está em contrato de pré-arrendamento. Isto é revelador de que os promotores/investidores nacionais e internacionais procuram minimizar o risco avançando para projetos associados a contratos de pré-arrendamento. Esta situação cria alguma instabilidade, pois, apesar de a tendência de oferta nova estar a aumentar para os próximos 3/4 anos, não irá a tempo de dar resposta à procura imediata (12 meses).
A proposta de alteração do NRAU, relativa às lojas históricas e alargamento do prazo para inquilinos com mais de 65 anos, que está em discussão na AR, é considerada um rude golpe para a renovação que é necessária nas cidades? 
Ainda nada é certo, mas temos de ter atenção à expetativa que criámos nos investidores e promotores. Existem muitos investimentos (inclusive estrangeiro) realizados tendo em atenção o NRAU e não podemos estar constantemente a mudar a lei. Estamos a colocar em causa a nossa credibilidade internacional e estabilidade económica. Analisando de outra perspetiva, as lojas históricas ou são competitivas, além de criativas, ou acredito que estes incentivos protecionistas nem sempre são positivos, pois promovem a estagnação, é preciso refletir e ter cautela. Estas lojas acabam por ficar paradas no tempo, acomodam-se, em vez de se desenvolverem e investirem em modernidade e atualização. O que é preciso é criatividade num mercado cada vez mais competitivo.

Worx aconselha a investir na hotelaria, escritórios e na reabilitação

A Worx, consultora portuguesa que fez para a “troika” a reavaliação dos ativos imobiliários dos bancos, indica onde há maior potencial no mercado nacional no seu mais recente estudo de mercado, o WMarket 16. Destaca que a hotelaria, escritórios e a reabilitação serão os setores do imobiliário com maior rentabilidade dentro de quatro a cinco anos. 

A hotelaria irá continuar a ser uma das áreas mais rentáveis do investimento imobiliário em Portugal durante os próximos cinco anos, sobretudo se os ativos forem concebidos com a versatilidade que o mercado irá exigir. Grande dimensão, posicionamento para a classe média e média-alta, possibilidade de ser transformado em habitação temporária ou permanente – são estes alguns dos condimentos indispensáveis para se obterem bons retornos. 

O estudo indica também outros caminhos para investidores nacionais e internacionais, como o “enorme potencial de rentabilidade” que tem a reabilitação urbana ou a construção de edifícios para grandes escritórios em Lisboa e no Porto. A Worx identifica a construção de grandes escritórios em Lisboa e no Porto como investimentos com grande potencial de rentabilidade nos próximos quatro ou cinco anos. Ambos os mercados têm uma procura que não encontra oferta adequada, sendo que o Porto, como tem uma mão-de-obra mais barata do que Lisboa, tem uma procura muito específica para esta classe de investimentos.

Fonte: Vida Económica

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