A evolução da atividade logística a nível mundial e local é fortemente influenciada por um conjunto de tendências macroeconómicas, empresariais e de consumo. O mercado imobiliário logístico em Portugal apresenta-se pouco uniforme e fragmentado. Verifica-se que a oferta e qualidade dos imóveis divergem significativamente de norte a sul do país.
O Norte do país tem nitidamente falta de infra-estruturas logísticas de qualidade. Existem projectos pontuais interessantes, mas manifestamente insuficientes face à procura dos principais players do mercado. Acontece que, o produto é escasso e o preço da oferta alto. Os promotores imobiliários locais, não estão ainda a apostar no mercado de arrendamento logístico. Talvez pelo facto dos projectos pretendidos pelos operadores serem dispendiosos e o valor de renda que estes se propõem pagar, seja baixo. Verifica-se que a yield do investimento não está a estimular o investidor. Como tal, na grande maioria das vezes o operador logístico, não tendo alternativa, opta por efectuar directamente o investimento, adquirindo um determinado terreno e realizando a respectiva construção à sua medida.
A zona da grande Lisboa é sem sombra de dúvida aquela que melhor e maior oferta apresenta.
A Norte do Tejo temos de facto a área de melhor qualidade e distinção. A oferta é de referência e abundante, sendo que, gradualmente a procura começa a ser menor que a oferta. Reflexo disso são desde já os inúmeros projectos, diga-se de referência, mas que de facto não obtiveram ainda procura e colocação. O eixo Azambuja / Póvoa de Santa Iria, será eventualmente a zona de excelência a nível nacional.
A Sul do tejo existem projectos logísticos interessantes, mas a procura é significativamente inferior à que existe a norte do Tejo. O número de imóveis de referência devoluto é cada vez mais uma realidade. O preço de venda ou arrendamento a norte do Tejo é por vezes o dobro do verificado na margem oposta.
A Sul, nomeadamente a zona do Algarve, verifica-se uma procura de investimento por parte dos principais promotores imobiliários, atendendo à evidente falta de referenciáveis infra-estruturas logísticas. Actualmente a oferta é escassa e de baixa qualidade. Ao longo da auto-estrada A22 , anteriormente designada por Via do Infante, estão a desenvolver-se novas centralidades comerciais e logísticas, destacando-se sem duvida a zona envolvente ao novo empreendimento IKEA em Loulé, tratando-se de um investimento estimado de 200 milhões de euros e a perspectiva da criação de 3 mil postos de trabalhos directos e indirectos. Toda esta nova sinergia provocará uma dinâmica comercial de salientar.
Nos próximos anos, o Norte deverá aumentar significativamente a oferta, porque indiscutivelmente a procura é crescente, e os valores de comercialização irão certamente ajustar-se simultaneamente aos interesses do investidor e do operador.
Na grande Lisboa, a norte do Tejo, a tendência será a estabilização do mercado, não se sendo previsíveis novos projectos além dos actuais existentes ou em curso.
A Sul do Tejo, nomeadamente as localizações industriais servidas pela ponte 25 de Abril, deverão ter algumas dificuldades de colocação, isto porque os operadores afastam-se desse local devido à enorme limitação de tráfego. As zonas servidas pela Ponte Vasco da Gama, terão uma procura razoável.
O sul do país, a par do norte, terá certamente um crescimento interessante e sustentado, provocado pelo actual escassez de oferta e sensibilidade dos intervenientes.
O plano ambicioso proposto pelo programa Portugal Logístico, daria ao nosso país uma cobertura de referência europeia e mundial, no entanto, este foi apenas parcialmente concluído, desconhecendo-se para já em concreto, se este será integralmente concluído.
Em resumo, a situação de infra-estruturação logística em Portugal é deficitária, tendo em consideração as actuais exigências neste sector e quando comparada com os nossos principais parceiros comunitários, quer seja em termos qualitativos quer quantitativos, a que se deve juntar um forte desequilíbrio modal e territorial que penaliza o nosso sistema empresarial face aos seus mais directos concorrentes europeus.
Por Joaquim Cruz, CEO, Allegronor
Fonte: LogísticaModerna
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